Surface habitable : définitions & sanctions
La surface habitable est définie par le Code de la construction et de l’habitation. Elle se compose de la surface au sol, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
On exclu du calcul :
- les combles non aménagés,
- caves, sous-sols, remises, garages,
- terrasses, loggias, balcons
- les éléments extérieurs au logement (vérandas, volumes vitres, locaux communs et autres dépendances des logements)
- les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
La surface habitable figure parmi les mentions obligatoires du contrat de location, aux côtés de la consistance et de la destination de la chose louée.
Si la surface n’est pas mentionnée, le locataire peut mettre en demeure son bailleur de la porter au contrat de location dans un délai d’un mois. La loi ALUR (24 mars 2014) a introduit par ailleurs une sanction si la surface louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans le contrat. Dans ce cas, le bailleur doit réduire le loyer à part proportionnelle à l’écart constaté. Cette sanction est encadrée par une procédure : le bailleur à deux mois pour rectifier le loyer & la rectification est rétroactive jusqu'à trois ans après la constatation de la différence.
Surface minimale requise pour une mise en location "décente" :
- soit la surface a habiter est au moins égale à 9 m² avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2.20 m,
- soit le volume habitable est au moins égal à 20 mètres cubes.
Attention, dans certains département, ces règles peuvent varier.